恒大深夜再发声，地产都有本难念的经

9月24日，一份《恒大集团关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》在网络广泛流传。文中，恒大集团恳请广东省人民政府支持重大资产重组。流传的这份文件，诉求似乎是，让监管部门放行跟深深房的重组，回A上市。 紧接着，24日晚间时候，中国恒大发布公告称：近日网上流传有关我公司重组情况的谣言，相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤，对我公司造成严重的商誉损害。我公司强烈谴责，已向公安机关报案，坚决用法律武器维护公司合法权益。 26日晚间，恒大再次发声，指出，中国恒大造境外机构恶意做空。25日，中国恒大股票的做空金额达到惊人的11.77亿港元，造成收盘价较当天最高价下挫超15%。 早在2012年，恒大就曾被香橼恶意做空，最终经调查审定，香橼因散布虚假信息、恶意做空恒大，被判罚没通过做空赚取的巨款，5年禁入香港资本市场。 1 恒大反应迅速，发布经营稳定公告 恒大还发布了一则公司经营情况公告。公告称，公司经营正常健康，财务稳健。相关数据如下： 1、截至2020年9月24日，累计实现销售人民币5049亿元，同比增长11.4%；销售回款人民币4521亿元，同比增长51.3%。截至2020年6月30日，现金余额人民币2046亿元。 2、自2020年9月3日起，公司推出全国楼盘大优惠，计划在2020年9月、10月两个月累计实现人民币2000亿元销售。 3、全国在建项目共866个，均在正常开工建设。 4、今年3月31日起，公司开始坚定不移实施‘高增长、控规模、降负债’的三年发展战略，即实现销售高增长，土地储备规模严格控制，有息负债力争每年下降人民币1500亿元。 截至2020年9月24日，公司有息负债较2020年3月末已下降约人民币534亿元，融资成本下降2.24个百分点，提前归还2020年9月25日以后到期借款人民币435亿元，各项降负债成效积极显著。 5、公司成立24年来，共计借款20523笔，从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况。 2 行业负债高，大有大的难处， 国家制定“三道红线”管控风险 房地产企业高负债，高杠杆，几乎是公开的事实。只要能不停地转起来，就不至于会倒下。而今年，受疫情的影响，房产公司压力更大。 据中国经济网9月23日的报道： 国家统计局数据显示，2020年1月至6月全国商品房销售金额6.69万亿元，同比下降5.4%，降幅较一季度收窄19.3个百分点。 2020年上半年，全国百强房企销售额同比下降3.2%，业绩恢复好于全国整体水平。碧桂园、恒大、万科TOP3房企为上半年唯一业绩增速回正的梯队，业绩同比增长3.1%。 根据国家统计局信息显示，2018 年工业行业平均资产负债率为59%，而房地产业平均资产负债率为79%，高于工业行业22.6个百分点，也高于通用设备的53.4%和汽车制造59.2%等制造业企业。 A 股上市房地产开发企业资产负债率则从2007年的62.8%逐年攀升至2020年一季度末的80.5%，远高于2000 年末55.9%的水平，远远超过资产负债率40%至60%的合理区间。 恒大、碧桂园、融创、保利、万科等20家房企的有息负债规模超千亿。各大房企的负债总额（截止今年6月30日）：万科，总负债1.51万亿；融创中国，总负债8625.21亿；碧桂园，总负债1.724万亿；保利地产，总负债8505亿。 之前住房城乡建设部、人民银行在北京召开“重点房地产企业座谈会”，传达了重点房企融资新规：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。 也就是所谓“三条红线”。这三条红线共同的特点：就是围绕房地产企业的资产负债表来进行的管控。 触及全部三道红线的房企列为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加。触碰到其中任何二道红线的房企列为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%。触及其中任何“一条线红”的房企列为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%。“三道红线”均未触碰的房企列为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。 据各房企2019年报显示，处于红线的房企有五家：融创中国、恒大、绿地、富力、华夏幸福。 负债率过高的开发商，未来外部融资拿到的钱会越来越少。 今年3月，许家印宣布，“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，“要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”公司从今年起有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。 在今年8月末举行的中期业绩发布会上，恒大总裁夏海钧再次强调公司要降负债，具体措施包括：一要继续加大销售及销售回款，下半年力争回款3800亿；二要严控土地储备规模，实现土储负增长；三要逐步分拆优质资产上市。 今年6月底恒大有息负债相较3月底减少约400亿元，下半年降负债目标在600亿元左右，到今年年底力争比3月末减少1000亿元。 据恒大的公告称： 截至9月24日，恒大有息负债较3月末已下降约534亿元，融资成本下降2.24个百分点，并提前归还9月25日以后到期借款共435亿元，充分显示其降负债成效积极显著。 3 恒大为什么希望回A上市 2016年的时候，恒大想要回A股上市，借壳深圳国资控股的一家地产公司深深房A。恒大地产与深深房签署《关于重组，上市的合作协议》，深深房发行A股股份购买恒大地产100%股权，恒大集团将成为深深房的控股股东。 为了满足回A上市的条件，恒大在2017年找了一群战略投资者，投了1300亿，占了恒大地产36.54%的股权，一方面降低了恒大地产的负债率，另一方面也增加了股东数量。 2017年1月第一批8家战略投资者，后者向恒大地产出资300亿元，以换取恒大地产经扩大股权合共约13.16%。2017年6月，第二批13家战略投资者投入395亿元资本金，以换取恒大地产经扩大股权合共约14.74%。同年11月，恒大迎来了最后一批6家战略投资者，其中山东高速、苏宁电器分别增资200亿元，各占股4.70%，其他机构出资均为50亿元，共计600亿元。 三轮增资完成后，投资者合计向恒大地产投入1300亿元资本金，共将获得恒大地产经扩大股权约36.54%权益。 很显然，这些战略投资者都是奔着上市去的。他们希望恒大一旦完成了A股市上市，就必然获取超额的收益。 战略投资者和恒大签的协议里，有个对赌条款。如果到2021年1月31日还不能完成上市，投资者有权要求恒大方面回购股权还钱，或者要求恒大免费再补偿18.27%的股权，补偿后战略投资者合计持股就会达到54.81%。 尽管战略投资者已经同意将实现重组上市的期限延后到2021年1月31日前，但是随着时间流逝，这一期限也近在眼前了。 但是，深深房股票自2016年9月14日开市起停牌，至今已超过4年。今年9月20日，深深房公告称，还将继续停牌。 2016年10月3日，恒大地产与深深房签署《关于重组，上市的合作协议》，深深房发行A股股份购买恒大地产100%股权，恒大集团将成为深深房的控股股东。 从2016年启动重组开始，深圳市政府、深深房、恒大地产与证监会主管领导及相关部门多次召开专题会议沟通论证，均认为本次重组符合相关法律法规，是推动国企改革的重要举措，有利于提升上市公司质量，激发资本市场活力。 二级市场在此期间也给予恒大无限的憧憬，期间香港上市的中国恒大股价累计涨幅5倍有余。 2017年6月20日，香港联交所正式同意恒大集团分拆恒大地产在A股重组上市申请，这是香港联交所审批通过的规模最大的一次主业分拆。 深深房Ａ9月13日晚间发布公告称，因公司控股股东深圳市投资控股有限公司筹划涉及公司的重大事项，公司原计划于2020年9月14日前公告重大资产重组方案等相关信息，但由于重大资产重组涉及深圳市国有企业改革，交易结构较为复杂，属于重大无先例事项，公司预计无法在2020年9月14日前披露重大资产重组预案或报告书等相关信息。公司股票将自2020年9月14日起继续停牌不超过1个月。 也就是说，恒大本打算借壳深深房上市A股，可是一拖再拖，如果到期不能上市，那么对赌条款就有可能生效。

4 恒大主动应对：高增长，降负债 2020年初，许家印给恒大定下的三个基调，除了降负债，其中之一是“高增长”。高增长就是要实现销售高速增长，今年销售8000亿，2021年销售9000亿，2022年销售1万亿。 9月6日，许家印下发了今年九月、十月的营销“军令”。内容主要涉及到，“定下目标：‘金九银十’两个月，单月销售额要冲刺1000亿；给出政策：恒大全国楼盘全线7折；下放权限：给予恒大总部和地区公司部门负责人以上领导额外96折的签批权限；确保推新：加大推新货力度，未来30天，确保40多个新项目如期开盘。 公告显示，截至9月24日，恒大实现销售5049亿元，同比增长11.4%；销售回款4521亿元，同比增长51.3%。若能顺利实现2000亿销售，意味着恒大有望在10月末提前实现6500亿销售目标，且极有可能完成8000亿内控销售目标。 恒大成立24年来，共计借款20523笔，从未出现利息晚付、本金逾期归还情况。截至6月底，公司现金余额2046亿元。目前，恒大全国在建项目共866个，全部正常开工建设。 另外，半年报显示，恒大拥有2.4亿平方米土地储备，一二线城市占比达66%。根据世邦魏理仕估值，恒大土地储备估值达1万亿，这意味着即便不算销售回款，恒大只需出售50%的土地储备，即可变现近5000亿，足以偿还所有短期债务。 除此之外，恒大的隐藏实力也正逐渐显现。今年以来，恒大在资本运作方面动作频频，恒大旗下板块启动配股融资，陆续分拆优质资产上市，实现公司权益增长。先是恒大物业成功引入中信、光大控股、云峰基金、腾讯等巨头作为战略投资者，成功引战235亿港元；另外，9月15日，恒大汽车发布公告称，以先旧后新方式安排引入“二马”腾讯控股、云锋基金以及红杉资本和滴滴出行等多个投资者，筹集约40亿港元。新能源汽车也将于明年量产。 银河联昌证券则指出，恒大强劲的销售势头和快速的现金回笼有利于改善其资产负债表。预计恒大将在未来6-12个月内剥离其物管板块以释放其巨大的价值。 9月1日，摩根大通发表报告表示，相信恒大物业发展之毛利率已见底，未来会稳定于约25%的水平。该行补充，恒大增长将取决于资产周转率，由于今年上半年公司获得一些高质量的土地储备，认为其资产周转率将会有所改善，维持其「中性」评级；又指公司逐步降负债比率，故将目标价由18.5元升至19元。 5 预判 在企业发展的过程中，引入战略投资者，并且形成对赌协议，这是较为普遍的现象。2016年，万达从港股私有化退市，想回归A股，也引入了一堆投资者。当年万达对赌承诺在2018年之前上市，如果在2018年末没有成功回A，就需要回购投资人的股份，并支付10%-12%的利息。 但是，2018年万达没实现上市目标，后续幸运地找到接盘者，把万达酒店、文旅项目全卖了，融创成了当时万达最大的接盘侠，救了万达一命。 如果恒大无法在2021年实现A股上市，投资者预期就会落空。但真想如文件所传要通过倒逼政府给批重组，概率不大，若只是遭遇境外机构恶意做空，相信恒大已有足够经验应对，昨晚一系列公告秀肌肉，也算是及时有力了。当然从另外一个角度看，还得考虑金融和就业稳定，最好的办法政府帮着协调引入新的战投，恒大也在投资者端和消费者端都让让利，把风险给化解了。 参考资料 2、新浪财经，《恒大漫漫回A路：1300亿战投对赌期限临近 涉苏宁等27家投资者》，2020年9月24日 3、中国经济网，《70家房企平均负债率79.88% 房企集中度或再提升》，2020年9月23日 4、公众号，潮汐商业评论，《降负债、稳现金：深挖恒大“谣言”背后的真相》，2020年9月25日