《央视财经评论》 20130717 房价在和谁赛跑？

　　在中国经济半年指标陆续发布的同时，房地产市场这半年的变化情况也是很多人关心的问题。昨天，国土资源部发布了上半年的住宅土地价格的监测情况，在105个城市当中，有94个城市的地价出现了增幅的上涨，其中呼和浩特、深圳、安阳、太原、黄石、广州、包头、上海、厦门这9个城市的地价涨幅超过了10％。那么地价为什么涨？地价飙升，是不是意味着新一轮房价上涨的开始？央视财经频道主持人陈伟鸿和著名财经评论员马光远、刘戈共同评论。

　　地价为何飙升？这是否意味着新一轮房价上涨的开始？

　　近来土地市场进入了价格飙升的快车道。国土资源部7月16日发布的数据显示，二季度全国105个主要监测城市地价总体水平为每平方米3226元，环比上涨了1.62％，连续五个季度加速上升。在住宅地价方面，105个监测城市中，94个环比上涨。其中深圳、上海、厦门等9个城市，涨幅超过10％。

　　赵松（中国土地勘测规划院地价所所长）：本季度除了工业用地，其他各用途的地价，同比增长已经超过5％。超过这个线，按我们经验判断，应该说进入了一个较高位运行，当前土地市场回暖的态势，还是有所显化。

　　一、二线城市今年上半年土地市场需求旺盛，值得关注的是，有关地王的消息接二连三。7月3日，北京南三环内的夏家胡同地块进行竞拍，包括中粮、中铁、招商、保利、恒大等14家房企参与。多家企业频繁举牌儿，5分钟之内，多家企业都给出了北京市国土局设定的17.7亿元封顶价格。

　　同一天上海土地交易市场内，张江高科技园区的地块拍卖，起始价25.8亿元，　最终，万科以48.7亿元的总价拿下了这个地块。

　　上半年北京共成交土地100宗，合计土地出让金收入664.24亿元，位居第二。而且北京今年仅半年时间，土地成交宗数和金额就与去年全年相当。此外，全国上报异常交易地块115宗，较上一季度增加36宗，与上年同期的50宗相比上涨明显。

　　鄂尔多斯是我国动力煤的主产区，记者五月中旬去当地调查，煤炭市场的低迷，让一些小煤矿只能选择停产。煤炭行业不景气，货运行业就首当其冲。煤炭、房地产两大主力引擎、动力不足，让鄂尔多斯的日子不好过。在今年鄂尔多斯市人代会上，财政收入增长目标被定为6％，而在过去五年间，鄂尔多斯市的财政收入每年都在以30％至40％速率递增。

　　这几天，财政收入的数据，也是个焦点。1至6月累计，全国公共财政收入68591亿元，比去年同期增加4795亿元，增长7.5％。增幅同比回落4.7个百分点。其中，中央财政收入32311亿元，同比增长1.5％，地方财政收入36280亿元，同比增长13.5％。值得关注的是，上半年，全国国有土地使用权出让收入16722亿元，同比增长46.3％，土地、房产总是牵动媒体目光。

　　这两天，一条消息引发关注。《新华社》报道，国税总局下发的关于转变职能，改进作风，更好服务大局的通知称，积极研究综合与分类相结合的个人所得税制度，公平收入分配，研究扩大个人住房房产税改革试点范围。

　　刘戈：地价飙升 缘于开发商和地方政府是干柴遇上烈火

　　（《央视财经评论》评论员）

　　现在地价上涨的速度、范围超过了房价交易量，这个就是看起来表面上波澜不惊，但水面下暗流涌动。为什么会导致这样一个现象？前一段时间大家都说钱荒，但是今天我看报道，地产大佬任志强出来表示，什么钱荒，他根本没看到，他说如果不开放土地供应，北京四环内的房价要达到10万元一平米，而且还有数据支撑。今年上半年，房地产开发商的资金到位5万7千亿，比去年同期上涨了30％多，对于开发商来说，根本不差钱。反过来，我们再看土地提供方，也就是地方政府，他们现在的状况有一个数字可以验证一下，国家审计署公布的，在18个直辖市和省会城市里面，有17个都承诺了，今后将用他们的土地转让资金来弥补他们欠下的债。他们承诺要达到多少呢？要达到55％。所以你看这两方面干柴烈火，他们两个碰在一起的话，这个地价的故事就会出来。

　　马光远：为什么任志强说没有钱荒　因为钱全流向了房地产行业

　　（《央视财经评论》评论员）

　　在这之前可能很多人关注到了，国家统计局发布了上半年的一个房地产开发和销售的情况，在1月份到6月份的曲线图上，我们看到投资其实并没有如我们想象的那般大举进入房地产市场。再来看1到6月份的销售额和销售增速，增速上的表现是明显放缓的。这样的两个例子，应该说房地产市场目前发展还在一个低迷的状态下，似乎让人找不到地价突然飙升的理由，但其实这是一个完全能够迷惑你眼睛的几张图，销售的增速总体依然在上涨。1、2月份是今年整个房地产市场最火爆的时候，因为有很多的传闻说要出什么政策，所以大家赶在政策以前赶快买，所以达到了一个最火爆的程度。在达到一个珠穆朗玛峰的峰顶以后，如果继续往上走，你会发现难度越来越大，增速越来越低。但是事实上我们看到，在今年上半年，中国的钱、中国的资源加速向房地产行业进行转移。第一个从土地市场来看，一线城市已经表现得很明显了，成交额北上广都超过了去年的三倍以上。同时，北京上半年土地出让金增长390％，上海277％，杭州504％，而且溢价率很高。北京以前应该说成交最高的是2010年，全年卖地卖了1600个亿，但是溢价率没有超过今年，今年上半年整个溢价率超过了50％，这意味着大家对整个土地市场非常看好。

　　第二个，为什么说资源向房地产加速流动呢？我们看今年上半年开发商的资金到位5.7万亿，这是个什么样的概念？上半年的时候，全社会的融资额超过10万亿，但是一个房地产行业，拿走的钱就是5.7万亿，超过了50％。为什么任志强说没有钱荒，因为钱全流向他那个地方去了。这是一个非常有意思的现象，地在火热的卖，钱不断的涌向房地产市场，溢价率又很高，房价也在上涨，所以在这种情况下，千万不要看我们刚才列的那个图，因为那是一个假象。

　　刘戈：有一部分地方政府就是靠卖地来还地方债

　　（《央视财经评论》评论员）

　　其实像鄂尔多斯的故事已经过去了，现在发的问题可能是其他另外的一些地方。因为它最早的泡沫当时最大，相对而言它破裂的比较早。现在西部、中西部，还有一些其他的地方，可能它的财政状况未必又像鄂尔多斯这样好，它的工业，或者其他的一些制造业，没有这个基础，就是靠卖地来还地方债。

　　我看到一些数字，比如说重庆，别墅型的高端房征税了，价格下降了6％。从收的这一部分的税的数量来说，杯水车薪，但是如果要是按照这个思路，是不是能够进一步的，让这一部分的税和现在巨额的土地出让资金能够互补上，我觉得这是一个方向。因为土地是会卖完的，而且地方财政对土地的过度依赖，现在已经成为中国房地产市场的一个症结。像北京、上海这些本来已经有很强的其他方面税源的城市，都占了百分之三十几，那么其他一些中西部地方，很多都达到百分之五十多。这样的一个巨大的数额，那你卖完了以后怎么办？那么就需要有新的税源能够和替代原来的状态。

　　马光远：地方政府、开发商、银行合谋烘托楼市

　　（《央视财经评论》评论员）

　　现在其实是地方政府在推动，事实上这是大家的一个合谋，是一个二人转，甚至是一个群口相声，大家都在里面。不管是地方政府，银行，还是开发商，大家都在盼着这么一场盛宴，用各种各样的概念把这个市场烘托起来。但是无论是对于土地市场，房地产市场，这可能真的是最后一次盛宴。现在地价狂飙猛进，在整个房地产泡沫越吹越大的整个过程中，你会发现很多人的观点开始出现了极大的分歧。

　　如果认为房地产市场未来肯定要走下坡路，那么一定要抓住，这是地方政府的一个心态。对开发商来讲，现在加紧推盘，加紧把房价推到一个程度，也是他们的一个心态。在这种情况下，现在有各种各样的统计，国外有媒体统计说，在全球前十大排名的高房价城市里，中国占了六、七个。有人还讲说，深圳的房价已经超过了东京，但是我们的人均收入比东京要低很多。而且我看到一个现象就是一直是看空的，现在突然又开始看多了。很多人讲说，它是不是一个反向指标。还有瑞银的陶冬，他说如果你有房子的话，三年以内一定要把它卖出去，现金为王。种种的迹象表明，在整个的这种热情里边，大家的心情并不是完全说狂热，而是有恐惧在里边，这种恐惧本身究竟预示着什么，我觉得很能说明问题。

　　房产税大家也很期待，目前最关键的是税制的设计问题。如果说按照目前上海，你要按增量来征的话，是没有多少的，增量跟卖地比较的话，那简直是杯水车薪。所以我认为房产税讨论这么几年以后，第一个一定要回到原点。房地产的征收对象是什么，房产税的征收目的是什么，一定要明明白白的在制度设计里面体现出来，否则你画这么大的一个饼给地方政府，结果地方政府发现我根本吃不到，那个时候出现财政缺口，真的像今年，这两个月你看很多地方政府跑到财政部来要钱来了。

　　贾康：房产税有可能成为地方政府支柱财源的一个制度建设

　　（财政部财科所所长 《央视财经评论》特约评论员）

　　如果说肯定房产税这个大方向要扩大试点的范围，增加一线城市，当然是顺理成章。不是一线城市，或者类似于重庆这样的，比较大规模的中心城市跟进，也是顺理成章。我认为也不排除其他类型的城市，原则上讲，可能还会允许不同的地方的方案有一定的差异。比如上海、重庆两地的方案就有差异，但是它里面的共性也是非常明显的。它要在原来消费住房的保有环节，从无到有，形成税收的调节机制。从长期来看，他是构建地方税体系这个必须完成的改革任务里面的组成部分，他对于地方取得和他的职能履行相匹配的税源是有直接关联的。所以从中长期来看，当然是地方财政收入里边非常重要的，有可能成为支柱财源的一个制度建设。

　　刘戈：房产税会让我们的征税制度发生根本性的改变

　　（《央视财经评论》评论员）

　　房产税不光是对谁征税，怎么征税的问题，这是中国税制的一个巨大改革。因为我们以前征的都是间接税，就是在流通过程当中，钱还没拿到你手里面，税已经扣完了，相对已经形成了这样的一个习惯。现在我们要从根本上改变这个习惯，就说你家里的房子在住着，然后你要额外地拿出来一笔钱，这是一个巨大的改变。著名的董藩教授就表示，如果五年之内，真正意义上的房产税能推出来的话，他辞去博士生导师职务。他为什么会这么说？他就认为现在的状况下，我们要推出这种直接征税的方式是很难的。现在这个赌能不能破戒，有待于实践。就是说谁能够下这个决心，让我们的征税制度发生一个根本性的改变，这的确是考验上上下下的决策能力和对未来方向的。

　　马光远：房产税的最大问题是它能不能降房价

　　（《央视财经评论》评论员）

　　房产税还有一个最大的问题，就是它能不能降房价？对整个的房价来说，它能够起到一个什么样的作用？这是大家非常期待的。但是我觉得，如果一个问题本身你没讨论清楚，他是干什么的，他怎么去干，他具体怎么样进行设计的时候，你再谈到他的另一个政策目的，是不现实的。目前来讲，整个的房地产市场已经发生了一个基本态势的变化。从房屋供应来讲，除一线城市比较紧张以外，二、三、四线城市本身房子供应已经够了。我们看国家统计局的数字，1到6月份的时候开工面积是40多亿平，等于能够供应十年。再加上有很多人说，土地供应不够。我们以前也算过账，开发商目前屯的地，如果他要进行开发至少要开发十年。所以我们现在看到的很多，已经不是说数量不足的问题……

　　（《央视财经评论》栏目播出时间：周一至周五21：55—22：25）